La llamada "economía colaborativa" o "sharing economy" y el alquiler de alojamientos turísticos
Por: Dra. Graciela Güidi. La autora analiza fenómeno con especial énfasis en las implicancias del alquiler de alojamientos turísticos mediante el uso de plataformas de internet que intermedian en la llamada "economía colaborativa"
La llamada "economía colaborativa" o
"sharing economy" y el alquiler de alojamientos turísticos
Publicado en Jurisprudencia Argentina
Entre los cambios que, en todos los órdenes, ha
producido el uso de Internet desde los años 90, el auge de las redes sociales y
del marketing online B2C (Business to Consumer) han sido sustituidos, cada vez
con más frecuencia, por el modelo P2P (peer to peer), usuario a usuario, por el
cual son los propios individuos los que intercambian productos, bienes y
servicios, sean tangibles o intangibles.
El citado modelo, por el cual unos usuarios ofrecen
por Internet a otros posibles usuarios, bienes o servicios ha sido denominado
en el año 2010 por los ciudadanos ingleses Rachel Botsman y Roo Rogers (1)
como "consumo colaborativo".
Puede afirmarse que esta tendencia en aumento
reconoce la descentralización y la desintermediación que se produce por la
información en red y que las ventajas de su utilización se han visto
favorecidas por las recurrentes crisis de la economía, originadas en un sistema
capitalista altamente concentrado en las decisiones financieras y de la
producción (2).
Para los autores antes citados, la experiencia
adquirida por los usuarios del intercambio horizontal de bienes y servicios,
los lleva a concluir que el futuro de la sociedad ya no estaría en la propiedad
de las cosas, sino en el acceso a ellas para su uso y goce.
El consumo colaborativo es un ejemplo del valor que
Internet aporta a los consumidores. Pero para quienes lo defienden significa
mucho más, por cuanto consideran que produce un cambio en el concepto y uso
social de la libertad y en los sistemas de pensamiento, provocando
transformaciones en muchas áreas de la sociedad y en el sistema económico por
ser opuesto a la llamada "economía competitiva.
El Future Report de CSIRO (3) en 2013 identifica al consumo
colaborativo como una de las tendencias más importantes para la industria
turística de los próximos veinte años.
"El viajero se caracteriza por:
"Busca la transparencia en los datos, precios,
valoraciones, entre otros.
"Participa, interacciona y comunica a través
del modelo P2P.
"Exige procesos simples de búsqueda y de
compra.
"Necesita rapidez e inmediatez en obtener
información.
"Comparte con otros usuarios la experiencia
del viaje"(4).
Ahora bien, quienes apuestan a la revolución
transformadora del consumo colaborativo, no pueden desconocer que dicho consumo
no altera el paradigma mercantilista.
En efecto, "la cuestión estriba en la
propiedad y explotación de las plataformas colaborativas: muchas de ellas son
propiedad (adquirida o ab initio) de grandes corporaciones, que de esta manera
amplían su modelo de negocio, como nuevos intermediarios... Estas grandes
corporaciones se benefician de la inexistencia y/o fragmentación de las
regulaciones estatales para extender sus iniciativas, que constituyen negocios
altamente beneficiosos"(5).
Las plataformas digitales, intermediarias entre
operadores y consumidores del negocio turístico, deslocalizadas por el uso del
"punto com", ejercen verdaderos monopolios en la "nube" y
convierten a ese espacio cibernético en un "nuevo estado soberano",
por encima de los Estados nacionales, cada uno de los cuales ha sancionado
leyes antimonópolicas o ha condenado el "abuso de posición dominante en el
mercado". Sin embargo, esas regulaciones no rigen en la "nube" y
coloca hasta ahora a los Estados inermes frente al fenómeno que atenta contra
las economías locales.
II. LOS ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS COMO SECTOR DE LA
ECONOMÍA COLABORATIVA
El sector turístico es una de las áreas en las que
más ha proliferado el nuevo negocio sostenido por la llamada "economía
colaborativa", y en particular se ha destacado su avance en los
alojamientos turísticos y el transporte.
En los comienzos y otra vez con fundamento en
situaciones originadas por la crisis de la economía, un sector de la población,
con el objeto de obtener ingresos extraordinarios o con el fin de cubrir los
costos de mantenimiento de sus viviendas, se decidió a ofrecer en alquiler, por
tiempo determinado, su propiedad o una parte de ella, para uso turístico.
Esto fue creciendo e incluyó a propietarios de
viviendas destinadas a sus vacaciones, en el período en el cual no las
utilizaban, o en el caso de estudiantes, cuando en vacaciones regresaban a la
casa familiar, dejando libre la vivienda del lugar donde estudiaban.
Esta situación fue advertida rápidamente como
posibilidad cierta de negocio, tanto por las oficinas inmobiliarias como por
determinados portales de Internet, que desarrollaron plataformas específicas
para intermediar entre la oferta y la demanda de alojamientos no convencionales
para los turistas.
Para tal fin se ampararon en la ausencia de
regulación y encontraron fundamento en los defensores de la economía
colaborativa (que paradójicamente pretende eliminar la intermediación y
favorecer relaciones horizontales y directas entre oferentes y demandantes).
El vacío legal y administrativo existente les
permitía la obtención de beneficios extraordinarios.
El crecimiento exponencial del fenómeno, de la mano
de plataformas internacionales dedicadas al negocio de alquiler de alojamientos
turísticos no convencionales, sin controles ni regulación legal ni fiscal, ha
constituido una perjudicial e incontrolable competencia a la industria
hotelera, que, por el contrario, se encuentra regulada y controlada por la
Administración Pública de cada país.
Pero no se trata sólo de un caso de competencia
desleal que soportan los hoteleros, sino que la ausencia de regulación implica:
— Ausencia de controles sobre las condiciones de
higiene y seguridad de los edificios / viviendas que se ofrecen a los turistas.
— Situación laboral irregular del personal, cuando
además se ofrecen servicios.
— Ausencia de aplicación de las normas turísticas
relativas a la protección del turista-consumidor, particularmente en materia de
responsabilidad y de cancelación de la operación.
— Carencia de información sobre los pasajeros
alojados (datos de identidad, origen, domicilio, etc.) para su comunicación a
las autoridades.
— Incumplimiento de las normas de ordenamiento
urbano de los destinos, por la realización de actividades no permitidas.
— Disminución de la oferta de alquiler para
viviendas permanentes de los habitantes del destino y encarecimiento de los
precios de dichas locaciones.
Cabe destacar que la frustración de las
expectativas del turista por no coincidir el alojamiento contratado con las
condiciones de comodidad, higiene y seguridad, actúan en desmedro del destino
elegido, ocasionando su desprestigio.
Por otra parte, por el auge de este negocio, ha
quedado lejos aquel propietario que con el alquiler de su vivienda pretendía
ingresos que lo ayudaran a paliar la crisis o a mejorar su estándar de vida.
Por el contrario, se han incorporado a este mercado empresas o propietarios
individuales que son titulares de varios inmuebles, a veces gestionados por
inmobiliarias, que aconsejan esta modalidad de alquiler y que suman su
intermediación a la que realizan las plataformas específicas, generalmente
internacionales. El sistema permite opacidad en el ingreso que percibe el
propietario, con las consecuentes posibilidades de evasión fiscal por parte de
éste.
Pero más allá de la descripción sintética de estos
problemas, es necesario preguntarse cuáles son las razones por las que el
turista opta por el alquiler de viviendas para su uso turístico. ¿Cuál es su
perfil y si tiene características que lo diferencian de otros viajeros?
En el año 2014 Exceltur (España) encargó a EY
(Building a Better Working World) de España —consultora y auditora de
reputación internacional— un estudio sobre los impactos derivados del
crecimiento de los alojamientos turísticos en viviendas de alquiler en ese
país, que fue presentado en junio 2015. Parte de dicho estudio, muy completo
por cierto, fue un relevamiento y análisis realizado por la sucursal de España
de Nielsen, (empresa líder en investigación de mercado).
La tarea encomendada tuvo como uno de los objetivos
conocer el perfil del turista que opta por este tipo de alojamiento, así como
analizar los principales países emisores de Europa (Reino Unido, Alemania,
Francia y la propia España).
La primera conclusión es que no se trata de una
demanda nueva o de un turista distinto, sino que es el mismo que utiliza
diferentes tipos de alojamiento en función de cada viaje y buscando el mejor
precio. Tampoco se advierten diferencias por nacionalidad ni por edad, nivel de
estudios o niveles de renta.
En términos generales se puede concluir que:
1. El turista busca reducir los gastos del viaje,
de la mano de un mejor precio del alojamiento y del acceso y uso de un
equipamiento de cocina que le permita organizar sus desayunos y comidas (tanto
en función de los costos como de los horarios). Este último tema provoca
perjuicio no sólo a los hoteles sino a los establecimientos gastronómicos del
lugar. Incrementa el delivery o las compras en supermercados.
2. El turista busca mayor amplitud del espacio a
disfrutar, circunstancia que aumenta la elección cuando son viajes de tres o
más personas o de familias con hijos.
3. El turista actual privilegia para sus vacaciones
el destino, más que el tour por varios destinos, y particularmente la ubicación
dentro del destino según que privilegie lo urbano central, o bien lo suburbano
o subrural.
III. SITUACIÓN CRÍTICA DE LA HOTELERÍA
La hotelería, a nivel mundial, viene soportando en
los últimos años una situación crítica que obedece no sólo al fenómeno de las
plataformas que alquilan alojamientos no convencionales para uso turístico,
sino al rol de las denominadas "OTA", agencias de viaje online.
Internet también ha permitido cambios de singular
trascendencia en la actividad de las agencias de viaje, algunas de las cuales
han optado por la atención sólo virtual de los clientes, que contratan online
los servicios de hotelería, transporte excursiones y otros, a través de
sistemas que garantizan el pago por tarjeta de crédito o transferencia de los
servicios seleccionados y otorgan de igual manera los correspondientes tickets
y vouchers para acceder a dichos servicios. Cuentan con lo que se denomina
Sistemas Globalizados de Distribución (GDS) que permiten principalmente cuatro
funciones:
b) Reservar diferentes productos turísticos y viajes,
c) Emisión de billetes y comprobantes,
d) Administrar y facilitar el acto de venta.
La ventaja adicional que esto presenta para el
viajero es que le permite, con el acceso a la información, comparar precios y
armar su propio viaje, seleccionando el medio de transporte y el alojamiento
(hotel o apart hotel) y demás servicios que se incluyan, como por ejemplo los
traslados, excursiones, espectáculos o museos, en algunos casos. El turista
arma su propio "paquete turístico", al margen de los ofertados por
las agencias, e incluso su propio "tour" por más de un destino. Esta
posibilidad ha desvelado a quienes se preocupan por la protección del
turista-consumidor, que hasta ese momento promovía la responsabilidad solidaria
entre el agente de viaje y toda la cadena de servicios incluida en el paquete
contratado, sobre la base de la figura del "contrato conexo".
Pero volviendo a los hoteles y las OTA, ocurrió que
los primeros, advirtiendo el potencial de estas agencias en la web, accedieron
a incluir en sus páginas a sus establecimientos, mediante el pago de un fee
garantizando un número de plazas y un precio promocional a través de la
celebración de un contrato generalmente por adhesión, cuyas cláusulas son
impuestas por las OTA.
Esta forma de comercialización, aparentemente
exitosa, con el transcurso del tiempo ha generado conflictos relativos al
precio ofertado y a la publicación engañosa. En efecto, no se aplica la paridad
de tarifas entre lo ofertado por la OTA y el hotel por sus propias páginas, que
debe aplicar tarifas mayores. Si la publicidad es engañosa, resulta difícil
explicarle al pasajero que no encuentra lo ofrecido, que eso no es
responsabilidad del hotel.
Pero los conflictos se tornan más críticos por el
creciente proceso de concentración de las OTA y su internacionalización.
Esto ha dado lugar a que la Asociación
Internacional de Hoteles y Restoranes (IH&RA) planteara el tema a la OMT en
una reunión del Consejo Ejecutivo de dicha organización internacional del
turismo, reclamando la definición de un encuadre jurídico para esta actividad
comercial que sea homogéneo a nivel global e impulsado por un frente público
privado. La IH&RA pidió que sea la propia OMT la que lidere el proceso.
En este punto cabe además señalar que las "OTA
punto com" resultan una competencia desleal para las agencias de viaje
argentinas, por cuanto carecen de registro en el país y, por tal motivo, de los
controles y obligaciones que pesan sobre las registradas.
IV. ACUSACIONESVERSUSDEFENSAS Y ACLARACIONES
a) Alojamientos
turísticos no convencionales
Durante el transcurso de 2015 el fenómeno ha sido
objeto de tratamiento en altos niveles de decisión. En EE.UU., el debate sobre
la economía colaborativa ha llegado al Congreso, donde fue creada una Comisión
para estudiar la influencia que tiene en los consumidores, en el mercado
laboral y en la política.
En septiembre de 2015 se reunió el Foro del Turismo
Europeo para debatir acerca de la economía colaborativa y en octubre la
Comisión Europea propuso crear un debate entre los Estados miembros para que
analicen si sus legislaciones son suficientes y garantizan que se respetan los
derechos de profesionales y consumidores, así como la legislación fiscal y el
régimen laboral.
Los representantes del Comité Europeo de las
Regiones (CDR) —organismo consultivo que representa a los entes regionales y
locales de Europa— solicitaron a la Unión Europea que se adoptara una posición
formal sobre el tema de la economía colaborativa, señalando que debe ser
promovida y regulada mejor, con el fin de asegurar una adecuación legal y una
competitividad justa, aunque sin perjudicar la innovación.
Por su parte, las plataformas multinacionales se
apoyan en normas que vienen favoreciendo la economía digital, como buena para
la innovación y la competencia. Pero no surge claro cuáles son las
responsabilidades que las plataformas tienen respecto de los servicios y
productos que comercializan. En su defensa han alegado que no actúan como
intermediarios sino que se limitan a poner en contacto a los oferentes y
demandantes de alojamiento. Airbnb defiende su neutralidad, sin embargo ha
comprendido que no puede desentenderse cuando las cosas salen mal entre el
anfitrión y el huésped, y ofrece un seguro de 50 mil euros (en España) para
proteger al propietario y un servicio de atención al cliente que protege al
huésped.
Airbnb, para apoyar su actividad, convocó a fines
del 2015 a una gran reunión, denominada Airbnb Open, que con más de 5000
miembros de la comunidad Airbnb, procedentes de 110 países, se llevó a cabo en
la ciudad de París. Se destacó la necesidad de que se organicen los
anfitriones, a fin de que con su movilización consigan la legalización de la
actividad. Asimismo se comprometió a recaudar la tasa turística en todas las
ciudades que se lo soliciten.
2. Establecer los procesos para registrarse y
obtener permisos.
3. Incluir este tipo de alojamientos en las
estadísticas turísticas.
4. Hacer cumplir los requisitos y realizar las
inspecciones de seguridad y vigilancia.
5. Cumplir con las obligaciones fiscales.
6. Verificar la identidad del cliente.
7. Proteger los derechos y beneficios de los
empleados.
8. Proteger la calidad de la vida de los
vecindarios.
9. Aclarar y garantizar la adecuada distinción
entre propiedad residencial y comercial.
10. Controlar la dispersión de los pisos de uso
turístico.
En un próximo apartado se analizarán las medidas de
índole legal adoptadas por diversos países.
b) Los
hoteles y las OTA
Se analizan brevemente las acusaciones y defensas
respecto del rol de las OTA con la hotelería.
Se mencionó antes como queja frecuente del sector
hotelero frente a la comercialización que realizan las OTA:
— Descuentos no acordados en las tarifas.
— Comisión elevada que llega a veces al 35%.
¿Qué responden las OTA a estas quejas?
Informan que sobre la base de un contrato estándar,
las decisiones más relevantes se van negociando, pero que el cupo mínimo de
habitaciones no es negociable.
Alegan que asumen plena responsabilidad frente al
cliente por las condiciones de la comercialización y que las cancelaciones se
reembolsan.
Las OTA tienen planes de pago en cuotas que son
beneficiosos para los clientes y que los hoteles no ofrecen.
1. Podrás establecer diferentes tarifas,
condiciones y disponibilidad en diferentes OTA.
2. Podrás ofrecer precios más bajos o mejores
condiciones en canales offline (como en reservas realizadas por teléfono y en
el mismo alojamiento) siempre que no publiques u ofrezcas estas tarifas offline
en Internet.
3. No hay restricción en las tarifas o condiciones
que no hayas publicado y quieras ofrecer, siempre y cuando no las publiques
online.
4. Libertad para comerciar con todos los clientes
prioritarios, incluso si han reservado a través de Booking.com.
5. Paridad con tus propios canales directos online
y algo de disponibilidad.
Sin embargo, cabe señalar que las cláusulas de
paridad de precios han sido prohibidas en Alemania, Francia e Italia.
En 2015, el Alto Tribunal de Düsseldorf confirmó
una decisión anterior que prohibía las cláusulas de paridad de los contratos
entre las OTA y los Hoteles de Alemania —idéntica prohibición ha tenido
recepción legal (Ley Macron) en Francia y tiene media sanción en el parlamento
italiano una norma similar que prohíbe la exigencia de paridad de precios—.
En Suecia y otros países europeos las autoridades
competentes están llevando a cabo investigaciones paralelas orientadas a
restablecer la libre competencia en el sector.
V. CAMBIOS NORMATIVOS Y OTRAS DECISIONES
GUBERNAMENTALES
Tal como se expresara en ut supra, el alquiler de
viviendas para uso turístico no es un fenómeno nuevo y como modo de alojamiento
ya había sido considerado en la legislación de diferentes países; algunos, como
Suecia, que incluso fomentaban la actividad con beneficios fiscales; otros,
como la región de Tirol, en Austria, cuya regulación existe desde el año 1959.
La situación crítica para el sector turístico, la
"amenaza" para la actividad hotelera, viene de la mano del negocio
realizado por medio de plataformas digitales internacionales, que bajo el
paraguas de la "economía colaborativa" intermedian en la oferta y
demanda de este tipo de alojamientos, con expansión geométrica.
Se trata de un fenómeno instalado en la realidad de
la actividad turística, que, como tal, no puede negarse ni eliminarse. Sólo
cabe atender a su regulación, orientada a exigir el cumplimiento de las
finalidades públicas que inspiran la regulación de la actividad turística en
todos los aspectos.
Uno de los países donde han existido cambios
regulatorios en los últimos años es en España.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (ley 29/1994 de 24
de noviembre) LAU era tradicionalmente utilizada por los propietarios de
viviendas particulares para instrumentar su relación jurídica con los usuarios
turísticos, a partir de la figura del "arrendamiento por temporada"
(cuya nota esencial era que no se constituía como domicilio permanente del
arrendatario). En junio del 2013 (ley 4/2013) se modifican varios artículos de
la LAU y, entre ellos, se incorpora el apart. e) al art. 5º, por el cual quedan
excluidos del ámbito de aplicación de la ley: "...la cesión temporal de
uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso
inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y
realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial" (esta última es autonómica).
Al respecto expresa Román Márquez que
"...únicamente podrá considerarse que una Comunidad Autónoma cumple con
este último requisito cuando ha previsto en su normativa turística una
categoría específica para el arrendamiento de viviendas particulares
consideradas como tales, individualmente (y nunca como parte de conjuntos o
complejos turísticos)...". Si no es así, los propietarios de viviendas
particulares podrán seguir utilizando la figura de arrendamiento por temporada
hasta que el legislador autónomo desarrolle esta previsión"(6).
Teniendo en cuenta que el art. 148.1.18 de la
Constitución española habilita a las Comunidades Autónomas a asumir
competencias en materia de turismo, existen en España diferentes marcos
regulatorios de la actividad en examen.
En Cataluña el alquiler vacacional se regula a
través del dec. 159/2012 del 25 de diciembre. Se diferencian dos figuras:
a) Los apartamentos turísticos definidos como
"edificios o conjuntos de edificios constituidos en su totalidad por
apartamentos o estudios... con los servicios turísticos correspondientes".
Engloban todo un edificio y deben tener cédula de habitabilidad.
b) Viviendas de uso turístico, que son
"...aquellas cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a
terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una
estancia de temporada...". Éstas tienen varias restricciones y obligaciones:
— Se descarta el alquiler de habitaciones o
alquiler compartido.
— Se considera estancia de temporada al período de
tiempo contiguo igual o inferior a 31 días.
— Nadie puede denunciarlo como domicilio.
— Debe tener cédula de habitabilidad, no pudiendo
ser ocupada por más personas que las que indica la cédula.
— Debe estar amueblada y con aparatos y enseres
para uso inmediato e higienizado.
— El propietario o responsable debe facilitar un
teléfono y garantizar el mantenimiento de la vivienda.
Para dar de alta a la vivienda se debe comunicar al
Ayuntamiento donde se ubica, con los datos del propietario, teléfono, empresa
de mantenimiento y declaración de tener cédula de habitabilidad. Luego se la
inscribe y se le da de alta.
— Deben remitir a la Dirección General de la
Policía la información relativa de las personas que se alojan.
— Deben emitir factura con la identificación del
titular del alojamiento, de los usuarios (fecha de entrada y salida, precio por
pernocte e impuestos y tasas).
Desde el 1/11/2012 se aplica una tasa turística que
también debe incluirse en estos alojamientos.
"Frente al modelo catalán, el dec. 92/2009, de
3 de julio, del Consell, por el que se aprueba el reglamento regulador de las
viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y
similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas
a la cesión de uso y disfrute, en el ámbito de la Comunitat Valenciana,
configura un régimen similar al catalán con varios años de adelanto, más amplio
en cuanto a su objeto pero menos preciso y exigente. Este decreto regula la
cesión de viviendas particulares para uso turístico, pero también las empresas
que gestionan estos alquileres y los canales de comercialización, estableciendo
además una categorización obligatoria, algo desechado por la normativa
catalana. También contiene previsiones sobre información al usuario, precios o
depósitos, además de la posibilidad de resolver el contrato de alojamiento por
mal comportamiento del huésped, tal como ocurre en el resto de la normativa
sobre establecimientos de alojamiento turístico. En cuanto al régimen
sancionador se remite a la Ley general de turismo de esta Comunidad Autónoma.
"Frente a la inflexibilidad del régimen
jurídico catalán, el decreto valenciano excluye parcialmente de su aplicación a
aquellas personas jurídicas que cedan directamente —es decir, sin recurrir a
canales de comercialización turística— una sola vivienda sin prestar servicios
propios de la industria hotelera. El propietario quedará eximido de la
obligación de comunicar a la Administración la dedicación de su vivienda al uso
turístico y las eventuales modificaciones producidas por éstas"(7).
El dec. 79/2014 del 10 de julio regula en la
Comunidad de Madrid, las viviendas de uso vacacional (VUV).
Los propietarios están obligados a presentar una
Declaración responsable, con el requisito de presentación del plano firmado por
un arquitecto y de la cédula de habitabilidad. Hecha esta presentación, se le
otorga un número de registro que deberá mencionarse en la publicidad de la
vivienda.
Asimismo se exige:
— Debe tener una placa identificativa a la entrada.
— Se prohíbe ceder por menos de 5 días y no hay
tope; la limitación es que el usuario no pueda establecer la VUV como vivienda
permanente.
En Francia existen requerimientos diferenciados
para esta actividad, según se cumpla en ciudades con menos de 200.000
habitantes en las que se requiere una declaración, mientras que en las otras se
necesita una autorización del ayuntamiento. Si el departamento está en un
edificio de propiedad horizontal, debe ser autorizado por la comunidad de
propietarios. La actividad sólo puede realizarse si tiene una duración mínima
de 7 días.
Los apartamentos deben tener protección contra
incendios y accesibilidad para discapacitados.
En Roma (Región de Lacio), las casas y
departamentos amueblados pueden ejercer la actividad por temporadas; los
contratos no pueden ser inferiores a 3 días ni superiores a 3 meses. La
solicitud de autorización se presenta ante el Municipio y debe contener
numerosa documentación, relativa a la situación patrimonial del que pretende
alquilar, sea el propietario o un tercero autorizado por él; su situación
fiscal; la información sobre las características edilicias del apartamento y su
categorización dentro de las normas urbanísticas, etc. El Municipio tiene 90
días para resolver lo peticionado; el silencio administrativo se considera, en
este caso, aceptación. La clasificación del alojamiento se encuentra a cargo de
la Agencia de Turismo de la Región del Lacio y es previa a la presentación a la
Comuna de Roma.
En Quebec (Canadá), la normativa turística prevé
esta actividad considerando el alquiler turístico de viviendas como un tipo más
de alojamiento, siempre que su alquiler sea por más de 6 horas y menos de 31
días en forma continuada. El certificado que habilita la actividad lo emite la
Corporación Turística del Quebec. Para registrar la actividad se debe
acompañar: la clasificación del inmueble emitida por la administración
turística de la Región; la conformidad urbanística; el pago de las tasas y un
agente visitará el inmueble para comprobar el cumplimiento de todos los
requisitos que se exigen. Las denominadas "residencias de turismo" se
clasifican (igual que los hoteles) de 0 a 5 estrellas.
En Colombia la normativa respectiva se encuentra,
desde el año 2009, en el decreto del Poder Ejecutivo 2590.
La citada norma establece:
— Cualquier persona natural o jurídica que entregue
la tenencia de un bien inmueble para uso y goce de una o más personas a título
oneroso por lapsos inferiores a 30 días, se considera prestador de servicios
turísticos.
— Las viviendas turísticas y otros tipos de
hospedaje no permanente, en su condición de inmueble, deben inscribirse ante el
Registro Nacional de Turismo.
— Las normas técnicas definen: "Apartamentos
turísticos: Unidad habitacional destinada a brindar facilidades de alojamiento
y permanencia de manera ocasional a una o más personas según su capacidad, que
pueden contar con servicio de limpieza y como mínimo con los siguientes
recintos: dormitorio, sala-comedor, cocina y baño".
— El contrato es de hospedaje y no le son
aplicables las normas referidas al alquiler de vivienda urbana.
— Si el apartamento se encuentra en un edificio de
propiedad horizontal, el uso turístico debe estar expresamente autorizado en el
reglamento del edificio y/o por los copropietarios. Los Administradores de los
edificios deben denunciar al Ministerio de Turismo las situaciones no
autorizadas.
— Se debe contar con una Tarjeta de Registro con
los datos del departamento o vivienda turística y los datos de cada uno de los
huéspedes, la que obrará en poder del Administrador del edificio para los
controles o en poder del titular de la vivienda por 5 años.
La información del registro de extranjeros debe ser
remitida a las autoridades competentes.
— Se establecen sanciones a las infracciones a ser
aplicadas por el Ministerio de Turismo. Las autoridades Municipales y
Distritales deben colaborar con el Ministerio.
En San Francisco (EE.UU.) hasta 2014 era ilegal
alquilar una vivienda para estancias de menos de 30 días, a no ser que se
notificara a los vecinos y se obtuviera una aprobación condicional para este
uso. Finalmente, el Consejo de Supervisores de la ciudad ha aprobado una
normativa con siete votos a favor y cuatro en contra, cuyos principales
aspectos son:
2. Crea un registro público. Los propietarios
tienen que pagar una tasa de 50 dólares y registrarse en el Departamento de
Planificación de la ciudad.
3. Los propietarios tienen que pagar los mismos
impuestos que los hoteles, los que la plataforma Airbnb remitirá en su nombre
al Estado.
4. Tienen que estar cubiertos por un seguro de
responsabilidad civil de al menos medio millón de dólares y seguir los códigos
de seguridad, u ofrecer su vivienda a través de una plataforma que presente una
cobertura de seguro similar.
5. Han de acatar las leyes de control de alquiler:
el residente no puede cobrar más de lo que está pagando a su casero, lo que
podría crear todo tipo de distorsiones de precios en el mercado local de
Airbnb, que es la principal plataforma.
6. Si incumplen la ley los propietarios serán
multados con penalizaciones que se incrementarán con cada incumplimiento, de
manera que podrían llegar a alcanzar los 1000 dólares diarios.
En Nueva York, según el Código Administrativo de la
ciudad (Local Law 45 de 2012) es ilegal alquilar un apartamento completo por
menos de 30 días. Dicho Código se basa a su vez en la Ley de Hoteles Ilegales,
vigente desde 2011 y destinada a proteger a la industria hotelera.
Tanto la justicia como el Consejo Municipal y
diversos legisladores han reaccionado particularmente contra Airbnb, que es la
plataforma principal que opera en Nueva York (y en 192 países) intermediando entre
la oferta y demanda de viviendas para uso turístico.
No sólo la justicia ha sancionado a Airbnb, sino
que la Corte Suprema de Nueva York impuso como medidas cautelares el cierre de
la web Smartapartements, alegando que alojar a "desprevenidos turistas"
en establecimientos ilegales podría causar un daño irreparable, en caso de, por
ejemplo, un incendio.
Situación en
Argentina
1.— Nivel nacional
En primer lugar, cabe señalar que, de conformidad
con nuestro régimen federal de gobierno plasmado en la Constitución Nacional,
es competencia del Congreso Nacional dictar los denominados "Códigos de
fondo", que contienen aquellas normas que deben ser de regulación uniforme
para su aplicación a todos los habitantes.
Entre esos se encuentra el Código Civil y Comercial
(CCiv.yCom.), que ha tenido una importante reforma recientemente. La regulación
de los contratos de locación de inmuebles está incluida en dicho Código.
El art. 1199 consagra excepciones al plazo mínimo,
que se establece para la locación de inmuebles y que es de dos años. Entre las
excepciones a dicho plazo, el inc. b) del artículo en examen prescribe:
"No se aplica el plazo mínimo legal... [cuando
se destine a]:...
"b) habitaciones con muebles que se arrienden
con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los
tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines".
Poco tiempo después de la entrada en vigencia del
Código Civil y Comercial, se sancionó y fue promulgada el 21/12/2015, la ley
27.221, que complementa al art. 1199, inc. b) antes citado, estableciendo que
dichos contratos (inferiores a tres meses y con fines turísticos o de
descanso), se regirán por las normas del contrato de hospedaje.
Las normas aplicables al contrato de hospedaje
están establecidas en los arts. 1369 a 1374 del CCiv.yCom., fundamentalmente
referidas al depósito de bienes en los hoteles.
Lamentablemente, en este caso, el legislador ha
dejado de considerar en su integralidad la relación del hotelero con sus
pasajeros, en particular, por ejemplo la responsabilidad por la seguridad de
las personas que se hospedan y el alcance de la aplicación de la Ley de Defensa
del Consumidor. No existe vacío legal, pero hubiera sido interesante una
regulación completa sobre el contrato.
2.— Nivel local
La regulación de los alojamientos turísticos, en lo
relativo a sus características edilicias, lugar de emplazamiento, servicios que
pueden prestar, categorización, registro, seguros, controles, etc., son normas
del derecho administrativo, que es de naturaleza local.
Es decir, son las provincias, a través de la
actividad legislativa, que pueden poner requisitos y condiciones a la actividad
del alojamiento turístico y generalmente los municipios incorporan normativas específicas
vinculadas a sus normas urbanas, características del paisaje, exceso de demanda
en ciertos períodos del año y su resolución, clasificación de las tipologías de
alojamiento no incluidas en la norma provincial (o bien ante su inexistencia),
inscripciones y autorizaciones, registros, aplicación de normas ambientales,
etcétera.
3.— Gobierno Autónomo de la Ciudad de Buenos Aires
Frente a los reiterados reclamos y denuncias de las
Asociaciones de Hoteles (tanto nacionales como locales) sobre la competencia
desleal de las plataformas digitales y de las inmobiliarias que estaban
ofreciendo viviendas y departamentos para alquiler con fines turísticos,
reclamos que se venían produciendo antes de la reforma del CCiv.yCom., la
Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires respondió con la sanción de
la ley 4632 de julio de 2013, por la cual se establece un sistema de Registro
de la propiedad de alquiler temporario turístico.
La norma establece el sistema de registración para
las propiedades que se ofrezcan de manera habitual por períodos no menores a
una pernoctación y no mayores a 6 meses, plazo que hoy, según el CCiv.yCom.,
debe ser menor a 3 meses. Están excluidos los edificios cuyas unidades se
destinen en su totalidad para alquiler temporario con fines turísticos, los que
deberán cumplir con la habilitación de la ley de alojamientos turísticos.
También se excluye del registro cuando el número de
unidades funcionales o departamentos que se ofrezcan no sea superior a tres.
Los sujetos obligados son los propietarios,
usufructuarios, cesionarios, apoderados y quienes administren, gestionen,
exploten y/o comercialicen bajo cualquier tipo inmuebles, independientemente
del domicilio o lugar de contratación. Estos sujetos son solidariamente
responsables por el cumplimiento del registro y de las demás obligaciones
impuestas.
El art. 11 establece una serie de obligaciones,
entre ellas el cumplimiento de las disposiciones de seguridad,
técnico-constructivas y de accesibilidad, exhibición de planos de evacuación
para el caso de incendio, iluminación auxiliar, autorización de los
copropietarios en el caso de inmueble en propiedad horizontal. Pero la
acreditación de éstas y otras obligaciones se realiza mediante la firma de una
Declaración Jurada del propietario, por lo que, si no existe control
suficiente, todo resulta ilusorio.
Con el objeto de promover la registración de los
inmuebles dedicados a este ofrecimiento el art. 13 de la ley en examen ofrece
la publicidad oficial, la asistencia y la fijación de políticas comerciales más
adecuadas para el desarrollo de la actividad.
A los infractores se les aplica el régimen de
faltas de la Ciudad.
El dec. 227 de junio del 2014 y la Disposición 38
de octubre de ese año de la Directora General de Desarrollo y Competitividad de
la Oferta, reglamentaron la norma legal, ordenando el Registro y designando a
la Autoridad de Aplicación del sistema.
La habitualidad de la actividad se consolida cuando
tiene una periodicidad mayor a dos veces en el año, o bien cuando el inmueble
se oferte por canales de comercialización bajo cualquier soporte o plataforma
de contacto.
Se define la unidad de explotación comercial o
unidad de comercialización, sea que se lleve a cabo por una persona física o
jurídica o por distintas empresas o personas que constituyan un solo grupo
económico.
Da precisiones sobre los que se consideran
"edificios excluidos" e indica los requisitos que éstos deban
cumplir.
Se amplía la forma en que deben los solicitantes al
Registro cumplir con los requisitos de inscripción, mediante el acompañamiento
de documentación y no de simple declaración jurada, como exigía la ley (sic).
Asimismo, se faculta a la Autoridad de Aplicación a
exigir se le notifiquen los cánones locativos fijados para los inmuebles
registrados, a efectos de brindar información promocional y elaborar
estadísticas.
Finalmente, la Disposición antes mencionada
establece las normas de procedimiento del trámite de inscripción.
El sistema implementado, más allá de sus falencias,
no desconoce el fenómeno creciente de alquiler de viviendas para uso turístico,
sino que trata de imponer normas que lo legalicen, para morigerar la
competencia desleal a la hotelería.
4.— Las provincias
Se mencionan algunas a título de ejemplo:
La provincia
de Entre Ríos sancionó el dec. 117/2010, por el cual ha creado el Sistema de
Clasificación de Alojamientos Turísticos Provincial.
En la clasificación de los alojamientos se
incorporan como Tipo 6 las Casas o Departamentos de Alquiler Turístico (CAT y
DAT) e incorpora una definición al respecto; y más adelante el decreto
establece los requisitos mínimos que deberán cumplir los CAT y DAT.
Se crea un Registro de Empresas Explotadoras de
Casas y Departamentos Turísticos, en el que se deberán inscribir los que
pretendan comercializar el rubro.
Con posterioridad a la inscripción se debe
solicitar a la autoridad de aplicación el correspondiente Certificado de
Habilitación del inmueble que pretende ser ofertado, fijando el procedimiento a
tal fin.
La provincia del Neuquén por res. 555/2004 del
Ministro de Producción y Turismo aprobó el reglamento de los denominados
"Alojamientos Turísticos Alternativos", creando a tal efecto un
registro provincial y estableciendo con relación a éste una serie de
condiciones y requisitos.
En el art. 3º de la resolución se limita la
incorporación a la oferta, la que sólo se producirá en localidades que tengan
como máximo 500 plazas habilitadas o cuya población total no exceda de 6000
habitantes.
En la provincia de Santa Cruz, el dec. 2185 de septiembre
de 2009 aprobó el Manual de Clasificación y Categorización de Alojamientos
Turísticos, incorporando como anexo dicho manual.
El capítulo III se refiere a Casas y/o
Departamentos de Alquiler Temporario y se definen en el art. 87: "Son
casas y/o departamentos de alquiler temporarios aquellos inmuebles que
constituyen una modalidad de alojamiento diferente a la hotelera, en los cuales
se ofrece al turista hospedaje transitorio, mediante contrato de locación
temporario o por día. Las casas y/o departamentos de alquiler se clasifican en
relación a su categoría en A o B".
La norma, a través de su articulado, establece
múltiples exigencias y requisitos para la clasificación de esta modalidad.
VI. RECOMENDACIONES GLOBALES Y LOCALES
a) Para los
gobiernos
La aparición de Internet en 1965 y la World Wide
Web (www) en 1993 ha provocado en las comunicaciones un proceso de
"aceleración del tiempo", expresión que revela que los cambios que
antes requerían décadas, lustros o años, ahora deben medirse en meses y a veces
en semanas.
Los procesos son maravillosamente vertiginosos.
Pero también cada vez más anónimos en términos de las identidades personales
del emisor de la oferta, frente a la indudable identificación del receptor que
contrata. Pero el comercio electrónico ha llegado para quedarse y el tema de
fondo, frente a un fenómeno global, requiere de marcos regulatorios acordados
entre los gobiernos, destinados a evitar los abusos que pueden ocurrir frente a
actividades cuasi monopólicas que también afectan la lealtad comercial y la
libre competencia y, por consecuencia, pueden afectar a los turistas
consumidores.
El primer problema está relacionado con la
asignación a estas plataformas del "punto com", que les permite
navegar en la web sin una clara identificación de quiénes y desde dónde actúan,
y precisamente cuando intermedian en turismo, el primer problema de competencia
desleal surge con las agencias de viaje locales y registradas en cada país.
Sabido es que estos dominios los otorga ICANN
(Internet Corporation for Assigned Names and Numbers) que es una organización
sin fines de lucro que opera a nivel internacional, la que a su vez trabaja con
otras organizaciones no gubernamentales delegadas y que para el común de los usuarios
no resulta sencillo obtener la información sobre los titulares del dominio y su
ubicación en el espacio.
Sería en este aspecto interesante que los gobiernos
de cada nación exigieran a estas plataformas que para operar en su ámbito,
registraran su "punto com" agregando la identificación del país.
Una primera cuestión a considerar es la necesaria
identificación de la propiedad que va a ser ofertada y de su propietario
(acreditando la titularidad del bien y del autorizado, si existiere), limitando
el número de propiedades que un propietario (sea persona física o jurídica)
puede ofertar, el número mínimo de días y el máximo de estadía ininterrumpida.
Debe ser requisito de legalidad para ofertar un
inmueble, que cumpla con las condiciones de seguridad y habitabilidad y que su
ubicación concuerde con las normas de planeamiento urbano de la ciudad o con el
ordenamiento territorial de la zona donde se emplace.
Cuando se trate de departamentos incluidos en
edificios de propiedad horizontal, los copropietarios, en forma expresa, deben
autorizar su uso turístico.
Los precedentes requisitos, necesarios para
registrar la oferta del inmueble, deben ser controlados in situ por la
Administración pública competente, con carácter previo a la formalización del
registro y al otorgamiento del certificado, fijando un plazo de 30 a 60 días
hábiles para considerar el silencio en términos positivos (como autorización).
Parece interesante definir cuándo existe
habitualidad del propietario en este negocio, tema que generalmente tiene
implicancias fiscales y administrativas, pues podría quedar incluido en la
figura del "comerciante". En la Ciudad de Buenos Aires, la
habitualidad requiere una periodicidad del alquiler mayor a dos veces en el
año; esta misma norma dispone que la actividad es habitual cuando el inmueble
se oferta por canales de comercialización bajo cualquier soporte o plataforma
de contacto.
Las normas que se establezcan deben ser ampliamente
difundidas, para el cabal conocimiento de la población y habilitarse un canal
de denuncias para los vecinos que detecten incumplimientos de las normas a fin
de colaborar con los funcionarios a cargo del control. Las Asociaciones de
hoteles deben asumir un rol en el control, monitoreando la actividad.
Las precedentes exigencias que se proponen tienen
por finalidad establecer un marco legal a la oferta de alquiler de viviendas
temporarias para uso turístico, sin eliminar la factibilidad de este tipo de
negocios.
La legalización ha sido solicitada por las propias
plataformas, en particular Airbnb, que viene celebrando distintos acuerdos con
los estados y comunas, sin perjuicio de que hasta ahora hayan tenido
principalmente fines recaudatorios de tasas e impuestos.
Los nuevos acuerdos entre el gobierno y las
plataformas deberán centrarse en los requisitos de identificación de la oferta
(inmueble y propietario y/o autorizado), en la recaudación para el fisco de las
tasas e impuestos directos sobre la operación (contrato de alquiler) y en las
normas que se aplican a las contrataciones.
Las normas que se dicten en esta materia deben
tener origen legal nacional, en los estados unitarios; o estadual o provincial,
en los países federales.
La ley establecerá los principios generales y las
obligaciones básicas para legalizar la actividad; luego, a nivel local, las
reglamentaciones incorporarán el/los procedimientos y requisitos particulares,
así como la autoridad de aplicación que estará a cargo del registro y control.
A nivel global, teniendo en cuenta las
características de cada país, resulta difícil, cuando no imposible, contar con
una legislación uniforme.
Pero sí es posible que se acuerden cuáles han de
ser los criterios básicos a adoptarse a nivel regional, por ejemplo en Sudamérica
o Latinoamérica. Esto contribuiría al fortalecimiento de las propias
regulaciones, frente a corporaciones internacionales que explotan las
plataformas.
b) Para los
hoteles
Si como se ha señalado, el turista que utiliza los
servicios de las plataformas no es parte de una demanda diferente, siendo el
mismo turista que antes optaba por los hoteles.
Si dicho turista busca:
a) Reducir los gastos del viaje por un mejor precio
del alojamiento y acceso a uso de equipamiento de cocina que le permita organizar
desayunos y comidas con mejores horarios y costos.
c) Un destino, más que el tour por varios destinos y la ubicación dentro del destino.
Los hoteles también deben entender estos cambios en
las preferencias y en la comercialización para adecuar progresivamente su
oferta a las nuevas demandas.
Las grandes cadenas hoteleras se encuentran en
mejores condiciones para crear productos diferentes no estandarizados,
invirtiendo en la renovación de sus espacios, en las formas de
comercialización, promoviendo la opinión de sus clientes sobre sus preferencias
y buscando su fidelización, aplicando estrategias de diferenciación de la
oferta, incorporando nuevas experiencias, trabajando arduamente en las redes
sociales, mejorando la tecnología, las ofertas gastronómicas, los ámbitos de
esparcimiento para menores y adolescentes y con una política de selección y
capacitación de recursos humanos que puedan dar respuesta a los desafíos que se
presentan. Para todo esto se necesitan inversiones, con un recupero a mediano
plazo.
Quienes se encuentran más desprotegidos frente a
estos cambios son los hoteles pymes. Las asociaciones gremiales hoteleras
tienen en este aspecto un rol decisivo en materia de capacitación así como en
la búsqueda de líneas accesibles al crédito para este tipo de establecimientos,
planteando formalmente la necesidad al sector de la banca oficial o privada,
con el respaldo de la Asociación respecto de los proyectos de inversión que se
presenten para su financiamiento.
Tal como antes se expresó, el turista actual busca
posicionarse en un destino antes que en un viaje itinerante, pues sus
vacaciones tienen períodos más cortos, aunque se renuevan a lo largo del año.
Al respecto, en España se ha diseñado una herramienta informática que ha
comenzado a experimentarse y que se denomina "Sistema de información de
destinos turísticos integrados", que conjuga diversos subsistemas
destinados a mejorar el marketing del destino. En dicha herramienta,
conjuntamente con las oficinas de información turística, los puntos
principales, el sitio web del destino, los sistemas de información geográfica y
el GPS, el call center, las tarjetas turísticas de fidelización, se encuentran
los centros adheridos y/o los proveedores del destino (los hoteles, por
ejemplo), que podrán visualizarse a través del sistema integrado.
Éste se constituye en una estrategia de gestión
orientada a mejorar la relación con los usuarios y permite obtener información
integrada para proyectar políticas de diferenciación del destino, adaptar su
oferta al perfil de la demanda de los usuarios y aumentar la diferenciación de
sus productos turísticos.
Esta herramienta, administrada por consorcios
mixtos (público-privados) en cada destino, facilita la visualización de los
hoteles allí localizados que no integran necesariamente grandes cadenas, y
además les proporciona información útil para el desarrollo y comercialización.
VII. CONCLUSIÓN
Como toda innovación creada por el ser humano, la
World Wide Web (www) es maravillosa y peligrosa al mismo tiempo.
El Derecho es una de las disciplinas científicas (y
no la única) que puede coadyuvar a morigerar efectos no convenientes del uso de
la web.
Se trata de un verdadero desafío para los juristas
entender y atender a estos nuevos fenómenos, sin negarlos ni prohibirlos, pero
protegiendo los diversos intereses en juego que interactúan en la vida
comunitaria de las naciones.
(1) What it's mine it's yours: the rise of
collaborative consumption ("Lo que es mío es tuyo: el auge del consumo
colaborativo), UK, Harper Business.
(2) "El deterioro de las condiciones
económicas en la mayoría de los países occidentales y las estrecheces
resultantes han servido de potente estímulo para que mucha gente invente,
desarrolle, ponga en marcha, o participe en actividades de economía
colaborativa, a fin de obtener ingresos o disfrutar de bienes o servicios a los
que no podrían acceder en modo alguno, o en condiciones tan favorables en el
marco de los sistemas tradicionales. Conf. Domenech Pascual, Gabriel, La
regulación de la economía colaborativa.
(3) CSIRO: The Commonwealth Scientific and
Industrial Research Organization.
(4) Figuerola Martin, M., Causas y origen del
nuevo paradigma del consumo colaborativo, Estudios Turísticos, España, 2014
(5) Joaco Alegre, ¿Qué es la economía
colaborativa?, 15/12/2014.
(6) Román Márquez, Alejandro, "Las
viviendas particulares dedicadas a la actividad de alojamiento turístico. Su
exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos", Revista Internacional de
Doctrina y Jurisprudencia, Almería.
(7) Román Márquez, Alejandro, "Las
viviendas...", cit.