Cantarella, Lidia Juana y otro c/ Brenna y Asociados S.A.

TIEMPO COMPARTIDO

Cantarella, Lidia Juana y otro c/ Brenna y Asociados S.A. 

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala B

 

TEXTO COMPLETO: 

2ª Instancia. — Buenos Aires, octubre 21 de 2009.

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

La doctora Piaggi dijo:

I. Antecedentes facticiales del proceso

1. El 14/8/07 (fs. 27/31) Lidia J. Cantarella y Roberto E. Lariño demandaron a Brenna y Asociados S.A., y su propietaria Hostería del Cerro S.A., a fin de que cese la incertidumbre que provoca la interpretación que estas últimas, unilateralmente, hacen de las facultades que establece el reglamento de uso y administración (RUA) -integrante del contrato- para autorizarlas e imponer a los accionistas cargas económicas extraordinarias sin previa discusión y conformidad. Ello se traduce en la disyuntiva de afrontarlas o perder no sólo el derecho temporario de uso, sino el definitivo por enajenación de su acción representativa de él.

Así las cosas, manifestaron que el 11/11/94 suscribieron el contrato de compraventa de acciones con cesión de derecho a utilizar a partir del 29/7/95 y hasta el año 2093, de la unidad n° C06 "Los Alerces" del citado complejo turístico (Hostería del Cerro) por el período semanal fijado como n° 30.

Sostuvieron que: i) hasta el 2005 pudieron, previo pago de las expensas, utilizar la unidad descripta; ii) fue a partir de una comunicación cuando sorpresivamente tomaron conocimiento que el administrador del complejo ponía a cargo de ellos, sin discusión, conocimiento o anuencia anterior, el pago de una contribución extraordinaria de $ 4.054, importe equivalente a las cuotas ordinarias de cuatro períodos anuales para aplicar, entre otros ítems, a regularizar todas las deudas; iii) el 17/12/05 dirigieron una nota al representante legal de Brenna y Asociados S.A. en los términos que transcriben en la demanda, haciendo mención a una carta que les remitieron los demandados en la que se les recordaba que aún no habían recibido el pago de la expensa extraordinaria; iv) el 21/6/06 respondieron la -señalada- misiva, insistiendo en la improcedencia de tal gabela y su inconsecuente reclamo; v) el 27/6/06 Brenna y Asociados envió un e-mail en el que pretendía justificar la procedencia de la imputación. Agregaron que, le hicieron saber a ésta que habían pactado la locación de la semana y que harían efectivo el pago de la contribución ordinaria contra entrega del voucher correspondiente; vi) el 21/7/06 debieron dejar sin efecto el compromiso locativo asumido y perdieron el derecho de uso al período mencionado y el del año 2007.

Indicaron que si no pagaron las contribuciones ordinarias por las anualidades de 2006 y 2007 fue porque las accionadas los condicionaban a la cancelación de las excepcionalidades que provocaron el conflicto.

Resaltaron que: i) el nudo de la cuestión radica -esencialmente- en la extensión de facultades del administrador; ii) la contraria hace una interpretación antojadiza y tendenciosa del RUA del tiempo compartido y, aprecia que puede imponer per se a los accionistas cargas extraordinarias en condiciones fijadas sólo por ella; iii) el objetivo de la acción es que se establezcan cuáles son los límites de la facultad que el RUA da al "factor, gerente o administrador".

2. El 26/10/07 (fs. 104/111) Hostería del Cerro y, Brenna y Asociados S.A. contestaron la demanda, solicitando su rechazo con costas.

Negaron todos y cada uno de los hechos expuestos en el escrito de inicio, desconociendo la autenticidad y eficacia probatoria de toda la documentación, con excepción de aquella que expresamente fuera reconocida. En especial, que: i) su parte realizara una antojadiza y tendenciosa interpretación del Reglamento de Uso y Administración del tiempo compartido; ii) del RUA no surja la facultad de establecer una expensa extraordinaria; iii) el establecimiento de la expensa extraordinaria implicara para el administrador un beneficio extra; iv) el administrador haya creado una nueva obligación respecto de la decisión de cobro de la expensa extraordinaria; v) bajo la apariencia de una tarea de administración se esconda un inusual y evidente beneficio para el mandatario; vi) el contrato suscripto entre las partes pueda calificarse como de adhesión.

Manifestaron que no han obrado más allá de las facultades que por reglamento poseen, ni obtenido beneficio extra por su accionar, que el obrar del administrador fue en un todo de acuerdo con las facultades-deberes conferidas en el RUA.

Mencionaron que: i) el 11/11/94 suscribió con los demandantes un contrato de compraventa de acciones; ii) la acción cuya titularidad detenta la actora es una acción preferida sin derecho a voto emitida por la Hostería del Cerro, representada por el título accionario n° 290, cuyo objeto de preferencia es el goce del uso sobre la unidad habitacional n° C06, con capacidad para 4/5 personas desde el 29/7/95 hasta el 2093, durante el período n° 30 llamado fijo y un beneficio al tiempo de la liquidación de la sociedad; iii) el goce de ese derecho de uso está reglado por el reglamento de uso que rige la relación de la sociedad con sus socios en cuanto al punto; iv) la determinación de la expensa extraordinaria estuvo fundada en las potestades que brinda el reglamento que refieren y las que surgen de la naturaleza de la función desempeñada por su representada, es decir, las funciones de administrador.

Relataron que la crisis económica de los años 2001, 2002 y 2003 llevaron a una morosidad en el cobro de expensas que generó el incumplimiento de determinadas obligaciones que forzaron al administrador a imputar los pagos de modo absolutamente exhaustivo y diferir determinados pagos, siempre teniendo la obligación de otorgar el uso y goce a los propietarios. Todo ello, en uso de las facultades-deberes que impone el reglamento.

Indicaron que: i) en noviembre de 2005 se cursó un comunicado poniéndose en conocimiento de los titulares la decisión de cobro de la expensa extraordinaria, los motivos que la originaron, y el detalle sobre qué rubros se aplicarían las contribuciones, como así la forma en que se llevaría a cabo la cobranza; ii) el pago de la contribución debía hacerse a un fideicomiso de administración constituido el 8/11/05 con la sociedad que gira en plaza bajo el nombre de Bapro Mandatos y Negocios S.A. que depende del Banco de la Provincia de Buenos Aires.

Destacaron que los accionantes: i) se encontraban informados respecto al pago de las contribuciones, ii) incumplieron con la cancelación no sólo de la expensa extraordinaria, sino de las ordinarias y que ante tal situación enviaron a éstos una CD; iii) al no hacer efectiva la liquidación de las contribuciones, se encuentran facultadas a dar curso al procedimiento establecido por el art. 10 del reglamento de uso y administración.

Dijeron que el administrador: i) ejerce las funciones no por un mandato civil sino como órgano de administración del tiempo compartido Club Cerro, en el marco de las facultades-deberes que le impone el reglamento; ii) debe garantizar el goce pleno del uso que poseen los titulares del complejo; iii) le asiste derecho-obligación para determinar la aplicación de expensas extraordinarias toda vez que el mismo surge del reglamento y que la decisión de cobro deviene de una necesidad imperiosa de mantener su jerarquía y acreditación en las prestigiosas cadenas de intercambio en las que participa.

Remarcaron que en el caso es inaplicable la Ley de Defensa del Consumidor que citan los actores.

II. El decisorio recurrido

La sentencia definitiva de primera instancia (fs. 202/17) -precedida de la certificación requerida por el art. 112 del Reglamento del Fuero-, i) acogió la demanda contra Brenna y Asociados y, Hostería del Cerro mediante la acción meramente declarativa, señalando que el administrador no se encuentra facultado para imponer por sí y ante sí a los accionantes, expensas extraordinarias sin conocimiento previo; ii) impuso las costas a las vencidas.

Para así decidir el a quo meritó que: "... dentro de los límites y alcances del pronunciamiento requerido en el marco de esta acción declarativa... dentro de las facultades del administrador del tiempo compartido no puede considerarse incluida la facultad de imponer por sí y ante sí expensas extraordinarias con carácter obligatorio a los actores, sin que éstos puedan previamente ser oídos y deliberar sobre la pertinencia de las mismas. Ello así pues suponer lo contrario implica cohonestar una suerte de obligación impuesta al solo arbitrio del administrador y como tal, sorpresiva para el usuario del tiempo compartido, al no estar subsumida en el fondo común de reserva previsto reglamentariamente -artículo tercero del Reglamento-. El extremo mencionado contraría las previsiones de la Ley de Defensa del Consumidor que tiene por no convenidas aquellas cláusulas que importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte... sin que lo que emerge de las declaraciones testimoniales de fs. 173/174 y 188/189 justifique otra solución...".

III. Los recursos

Los co-accionadas apelaron el decisorio el 3/3/09 (fs. 221); el recurso se concedió el 4/3/09 (fs. 222); la expresión de agravios del 31/3/09 (fs. 231/37) fue respondida el 16/4/09 (fs. 239/42).

La presidencia de esta Sala llamó "autos para sentencia" el 8/9/06 (fs. 250 247), el sorteo de la causa se realizó el 15/9/06 (fs. 247 vta.), por lo que el Tribunal se encuentra habilitado para resolver.

IV. Contenido de la pretensión recursiva

Los co-demandadas se quejan en lo sustancial: (a) porque el a quo: (i) realiza una incorrecta interpretación de los presupuestos de hecho como así también del derecho aplicable al caso; (ii) entiende que el "... administrador no puede imponer las expensas extraordinarias..." "sin conocimiento previo, anuencia y ratificación por parte de los usuarios..."; (iii) "... pretende desnaturalizar el objeto del contrato, para transformarlo mágicamente de la compra-venta de acciones a un negocio de tiempo compartido..."; (iv) refiere a que "... de la lectura del resto de la cláusula reglamentaria no resulta expresa aquella facultad... no obstante, interpretar implícita la facultad del administrador para imponer expensas extraordinarias... no es viable pues se contrapone abiertamente a la ley de defensa del consumidor..."; (v) "... confunde el concepto del pago de las contribuciones con fondo de reserva..." (b) "... de la inaplicabilidad de las normas relativas a Defensa del Consumidor y de la aplicación de la Ley de Sociedades Comerciales (LS)..."; (c) "... de la improcedencia de la acción declarativa de certeza..." puesto que el "... inexistente marco probatorio... excede el escaso marco cognoscitivo del presente proceso, violando gravemente las garantías constitucionales de derecho de defensa en juicio y debido proceso...".

V. Luego de analizar los antecedentes del caso, los diversos medios de prueba aportados al expediente de conformidad con las reglas de la sana crítica (art. 386, CPCCN) y la sentencia recurrida, anticipo que el pronunciamiento apelado será confirmado.

No atenderé todos los planteos recursivos del apelante sino sólo aquellos que estime esenciales y decisivos para fallar en la causa (cfr. CSJN, "Altamirano, Ramón c. Comisión Nacional de Energía Atómica", del 13/11/86; ídem, "Soñes, Raúl c. Adm. Nacional de Aduanas", del 12/2/87; bis ídem, "Pons, María y otro" del 6/10/87; ter ídem, "Stancato, Carmelo", del 15/9/89; v. Fallos, 221:37; 222:186; 226:474; 228:279; 233:47; 234:250; 243:563; 247:202; 310:1162; entre otros).

VI. La decisión propuesta

1. Los actores pretenden que proceda la acción declarativa de certeza tendiente a determinar la existencia o no de la facultad del administrador para adjudicarles el cumplimiento de obligaciones extraordinarias en forma intempestiva y sin anuencia o ratificación de éstos.

En tal sentido, centraron su pretensión en el derecho que les corresponde como firmantes del convenio de uso de la unidad "C" 6 "Los Alerces" por el período semanal fijado como n° 30 que forma parte del complejo turístico Hostería del Cerro, explotado por el sistema de tiempo compartido.

Por ello, me referiré a algunas cuestiones que hacen a una mejor dilucidación del conflicto.

2. Tiempo compartido

En su concepción más amplia, es un sistema de comercialización por el cual una persona (desarrollador) concede a distintas personas (usuarios) el uso de una misma cosa, estableciéndose períodos determinados de tiempo para el uso de la cosa por cada usuario en forma exclusiva.

Precisamente, la versión más conocida y difundida de esta modalidad contractual es la utilizada en el alojamiento vacacional. En éste, el objeto del contrato es el uso en forma exclusiva por un período de tiempo determinado de una unidad habitacional de un inmueble ubicado en una zona turística, más los bienes muebles que integran la unidad habitacional, los espacios comunes del inmueble y los servicios que en él se proporcionan al usuario (CCom., Sala A, "Morganti, Alberto c. Club House San Bernardo S.A. y otro, 15-2-07).

Definida la modalidad contractual pactada, interesa reparar en dos de sus caracteres predominantes: i) es un contrato comercial, carácter otorgado por la realización de la actividad con carácter empresario por el sujeto desarrollista –quien asume los riesgos jurídicos y económicos de su actividad (art. 8, inc. 5 del CCom)-, y ii) es indudablemente un contrato de consumo, siéndole aplicable la legislación del sistema de defensa del consumidor (ley 24.240; Lorenzetti, Ricardo Luis, "Tratado de los contratos", t. II, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, p. 461).

2.1. Costumbre y finalidad económica del contrato.

La costumbre negocial muestra que, se trata de un vínculo de cambio en el ámbito del derecho del consumidor: una empresa construye las propiedades y luego ofrece al público consumidor. Las empresas más grandes tienen, por ejemplo, acceso a mil quinientos complejos ubicados en distintos países, lo que brinda una idea clara de que se trata de una actividad en la que hay un oferente y una multiplicidad de usuarios.

Como contrato de cambio, está concebido para que ambas partes obtengan ventajas: el consumidor tiene uso de una casa de vacaciones sin comprarla, sin los costos de mantenimiento (tasas, impuestos), evitando el uso ineficiente, ya que sólo lo hace por quince días y no tiene que pagar por el resto del período en que no la precisa, y obtiene además, servicios que serían muy costosos en una casa particular. El propietario y el administrador, persiguen una renta por el uso, además de los servicios; si se trata de hotelería, se gana con la venta anticipada y con la disminución de los riesgos de temporada, puesto que se vende con anterioridad. Este esquema negocial, diseñado en base al modelo de contratantes de buena fe, es una guía para examinar las formas abusivas, que se caracterizan por el apartamiento del equilibrio de ganancias y por la traslación de costos de una parte hacia la otra.

La masividad, la organización empresarial que la sustenta, la abusividad y cautividad que presenta esta modalidad, hace que se ubique dentro de las relaciones de consumo (LA LEY, 1999-E, 1097).

2.2. Consideraciones como una especie de las denominadas manifestaciones modernas de la propiedad.

Los clubes de campo, los barrios cerrados, el tiempo compartido, los centros de compras, los parques industriales o los cementerios privados, constituyen novedosas formas de disfrute de los bienes inmuebles surgidas al impulso de la iniciativa privada y de necesidades crecientes.

Si bien estos fenómenos, en general, se estructuran a través de distintos tipos de derechos conferidos al adquirente, se advierte una tendencia a sujetar al régimen de los derechos reales a los clubes de campo y a los barrios cerrados, reservando el ámbito de los derechos personales a los centros de compra, el tiempo compartido y aun a los cementerios privados.

Esta inclinación a uno u otro tipo de régimen, se debe a la distinta finalidad económico-social que cada uno de ellos pretende atender. En efecto, en los clubes de campo y barrios cerrados la finalidad es la adquisición de una vivienda, lo que explica que resulte apropiado y más necesario, que el adquirente sea titular de un derecho real sobre cosa propia; en cambio no se advierte esa misma necesidad en el tiempo compartido cuya finalidad, eminentemente turística, habilita al usuario a adquirir un derecho que le permite vacacionar e intercambiar su semana en un complejo turístico. En consecuencia, más que centrarnos en si otorga un derecho real o personal al usuario, debemos atender a su protección en el marco de un contrato de consumo (LA LEY, 2008-C, 1171).

2.3. Emprendimiento o aprovechamiento comunitario.

El tiempo compartido es una figura de "aprovechamiento" comunitario pero no constituye, por lo general, un "emprendimiento" comunitario. Ordinariamente hay un promotor que desarrolla la idea y coordina desde la adquisición del terreno, el financiamiento de la construcción, hasta la comercialización y aún se encarga de la organización del sistema, en sus aspectos normativos, administrativos (el promotor suele asumir la gestión de los bienes y servicios que se ofrecen), lo que da lugar a contratos por adhesión y redes contractuales. El o los contratos vinculados aparecen como un esquema unilateralmente predispuesto, uniforme y rígido. El poder de negociación está concentrado en el promotor o desarrollador y ello le permite favorecer su posición contractual, razón por la cual es frecuente observar cláusulas que denotan un desequilibrio en el sinalagma contractual.

La normativa en análisis está imbuida de normas protectoras del usuario de tiempo compartido.

Además, la ley 26.361, modificatoria de la ley 24.240 de Defensa del Consumidor ha incluido expresamente a las expresiones modernas de la propiedad inmobiliaria. El texto anterior del art. 1° de esta ley sólo comprendía "la adquisición o locación de cosas muebles", y se aplicaba exclusivamente a la adquisición de inmuebles cuando eran "nuevos y destinados a vivienda" y su oferta era "pública y dirigida a personas indeterminadas", abarcando a "los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin", bien que para nosotros la inclusión en la ley imponía en función de lo dispuesto en el art. 1°, que abarcaba a la "prestación de servicios"

El nuevo texto comprende, además de los servicios, la contratación sobre toda especie de cosas, señalando expresamente a la "adquisición de derechos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines".

En punto a la integración normativa, el nuevo art. 3° de la ley 24.240 continúa estableciendo que sus disposiciones se integran con las normas generales y especiales aplicables a las relaciones de consumo, en particular la ley de Defensa de la Competencia y la de Lealtad Comercial o las que en el futuro las reemplacen. Pero aclara que "las relaciones de consumo se rigen por el régimen establecido por esta ley y sus reglamentaciones sin perjuicio de que el proveedor, por la actividad que desarrolle, esté alcanzando asimismo por otra normativa específica".

El citado art. 3° mantiene, con alguna diferencia en el texto, la interpretación de la ley a favor del consumidor.

Ergo, debe prevalecer la ley de Defensa del Consumidor, cuando la contratación del tiempo compartido se efectúe en las situaciones por ella previstas (LA LEY, 2008-C, 1171).

3. El carácter principista de la ley 24.240.

La calidad de consumidor no es ontológica; sino que versa acerca de una función o rol que un sujeto cumple en el universo de las relaciones negociales, cuya delimitación define el alcance de su legitimación para ampararse en las normas del estatuto consumerista.

Las modificaciones de la ley 26.361 a la ley 24.240 (Adla, LXVIII-B, 1295; LIII-D, 4125) en cuanto al ámbito de aplicación han acentuado ciertas exigencias definitorias de la relación de consumo, expandiendo -por un lado- las posibilidades de emplazamiento en el carácter consumidor; y por el otro, aligerando las notas de la profesionalidad, de modo de ampliar los confines de la relación de consumo.

Por ello es que, a esta altura de la evolución de la materia, y de la significación socio económica que alcanza la problemática del consumo masivo, las normas contenidas en la ley 24.240 van tomando una impronta más principista que reglamentaria de los derechos específicos de los consumidores ya que la realidad presenta cuestiones que la más de las veces son resueltas por la inspiración valorativa de sus dictados; es que una realidad dominada por la necesidad de la innovación presenta matices que reclaman también un orden normativo específico.

El movimiento que aquí se evidencia ya está presente en la legislación nacional y se vislumbra de acuerdo a las consideraciones que infra desarrollaré (La Ley, 7/9/09, 1).

4. Aplicación de la ley 24.240 al caso concreto.

En el tiempo compartido debe verificarse: a) la existencia de una empresa dedicada a la construcción de un complejo para afectarlo a esa finalidad; b) el inmueble en cuestión y c) su comercialización posterior, bajo la modalidad citada.

En este supuesto, la comercialización resulta instrumentada mediante contratos tipo, cuyo contenido se encuentra compuesto por condiciones generales ya predispuestas. Esto último permite calificar al mencionado acto jurídico (arts. 944 y 946, CCiv.) como un contrato de consumo y por ello incluirlo en la exégesis de la ley 24.240.

Así las cosas, pueden analizarse dos situaciones globales: a) se ha verificado la transmisión dominial del inmueble a favor del adquirente (se opera con la modalidad de afectación al régimen de propiedad horizontal); b) no se ha efectuado la traslación dominial (tal el caso de autos, en el cual el complejo se encuentra dentro de los contratos celebrados mediante la venta de acciones).

Por tanto, en los presentes actuados -participación del usuario a través de la compra-venta de acciones-, debe destacarse que, el objeto mediato principal del contrato, lo constituirá el servicio que, el vendedor de la acción se obliga a prestar al adquirente de la acción, lo cual permite encontrar la aplicación del artículo 1° de la ley 24.240.

Como señala Mosset Iturraspe "puede afirmarse, sin temor que la tendencia, tanto en la doctrina como en el derecho comparado, es hacia la generalización de la calidad de consumidor, dejando de lado las limitaciones que, por una u otra razón, contenían las normas tuitivas" (Mosset Iturraspe, "Defensa del Consumidor. Ley 24.240", Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1998, p. 16).

Esta expansión del concepto consumidor no se opera en modo alguno en desmedro del sistema económico en general, ni de los actores que lo interpretan (proveedores de bienes y/o servicios profesionales -por un lado- y usuarios consumidores -profanos- por el otro) sino que tiende a perfeccionarlo y por ello, a tornarlo más justo (López Cabana, Roberto M., "Contratos Especiales en el Siglo XXI", Ed. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1999, ps. 309/14).

5. Cláusulas abusivas en los contratos de consumo.

Con la ley 26.361, la primera reforma se encuentra en el art. 1° de la ley 24.240, donde se reemplaza el término "contrata" por "adquiere o utiliza", ampliando el campo de aplicación de la norma y, además, colocándola en un contexto de orden económico más que jurídico.

Incorpora en forma expresa una mención inclusiva de los derechos sobre tiempo compartido, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines, párrafo éste que no se considera necesario en una definición legal, pero que responde a la necesidad de que estas situaciones, que podrían merecer una interpretación controvertida sobre ser objeto del derecho del consumidor, queden claramente comprendidas en este ámbito.

En efecto, una herramienta de protección en la faz contractual es la neutralización o forma de interpretar las llamadas "cláusulas abusivas", que son calificadas a priori por el legislador como lesivas de los derechos del consumidor. Este tratamiento de las cláusulas abusivas en la ley 24.240 implicó una de las más intensas limitaciones al principio de autonomía privada tradicional, que vino acompañada por las reglas específicas de interpretación de los contratos de consumo.

"Son aquellas cláusulas en las que el empresario aprovecha de su dominio negocial para exonerarse de responsabilidad, o limitar sus consecuencias, para atenuar sus obligaciones o facilitar la ejecución a su cargo, o, desde la perspectiva del consumidor, para agravar subrayadamente sus cargas, acentuar sus deberes, establecer plazos estrangulantes, invertir en su contra la carga de la prueba y, en fin, desequilibrar el principio de reciprocidad de las estipulaciones de tal suerte de acumular las ventajas a su favor y, simultáneamente, desventajas en las prestaciones del cliente" (Stiglitz, Rubén S. y Stiglitz, Gabriel A. "Contratos por adhesión, cláusulas abusivas y protección al consumidor", Depalma, Buenos Aires, 1985, p. 95).

De ello surge que son dos los elementos inescindibles para determinar si estamos frente a una cláusula abusiva: a) un desequilibrio significativo entre los derechos del consumidor y las obligaciones y cargas del profesional derivadas del contrato, y b) un perjuicio inequitativo para el consumidor o usuario (Stiglitz, Rubén S., "Cláusulas abusivas en las relaciones de consumo, en J.A. 2005-II-1403).

Este tipo de estipulaciones suele proliferar en el terreno de los contratos de adhesión, es decir, aquellos que son redactados unilateralmente por el proveedor de la cosa o servicio, sin que el consumidor o usuario tenga posibilidad de discutir su contenido. Es por esto que nos hallamos frente a contratos donde existe un interés público comprometido en el accionar de la empresa y que conlleva la necesidad de intensificar el control estatal ejercido a través del poder de policía del que se encuentra investido el Estado, a fin de brindar tutela jurídica a los particulares.

La jurisprudencia, por su parte, ha dicho: "la cláusula general es abusiva cuando causa un desequilibrio importante entre las obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor, que se apreciara tomando en cuenta la naturaleza de los bienes y servicios que sean objeto del contrato y las circunstancias que concurran en su celebración y todas las demás cláusulas. Conferir una 'ventaja exagerada' que ofende a los principios fundamentales del sistema jurídico al que pertenece. La que es "excesivamente onerosa para el consumidor", considerando la naturaleza y contenido del contrato, intereses de las partes u otras circunstancias peculiares del caso. El criterio de la ley 24.240 es aplicar estas reglas a los contratos de consumo, con independencia de que son redactados con cláusulas generales o no" (Müller, Enrique C., "Cláusulas Abusivas en el marco Revista de Derecho Privado y Comunitario", Revista de Derecho Privado y Comunitario - Consumidores 2009-1, Ed. Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, 2009, ps. 183/6).

5. Apreciación de la prueba.

En los presentes actuados, el abuso se plasma en que el convenio entraña ventajas para el empresario del complejo, adquiridas en virtud del desequilibrio de los derechos y obligaciones de las partes.

5.1. Téngase presente que el Reglamento de Uso y Administración del tiempo compartido Club del Cerro que se acompaña a fs. 7/11 establece que:

"... Alcances del Reglamento:... toda cuestión no prevista en el presente habrá de ser resuelta equitativamente por el administrador...".

"... Funciones y Facultades del Administrador: el administrador tendrá a su cargo todas aquellas actividades inherentes a un correcto y eficiente funcionamiento del tiempo compartido Club del Cerro en sus distintos aspectos operativos, entre las cuales se cuentan las que se detallan a continuación: a) adoptar los recaudos destinados a asegurar el goce pleno y pacífico del derecho a uso... e) Contratar la realización de trabajos de trabajos y/u obras, sean de carácter ordinarios o extraordinarios, destinados a la construcción y/o mantenimiento y/o reparación y/o introducción de mejoras respecto de los edificios y/o instalaciones anexas...".

Como se vislumbra, de la lectura del reglamento surge que en la contratación los actores se encontraron en una situación de franco debilitamiento frente a la superioridad de los demandados, pese a lo cual existió un acto jurídico en los términos del art. 944 del Cód. Civil, toda vez que en la misma han jugado válidamente los factores determinantes de la voluntad, aunque la libertad aparece seriamente menoscabada.

5.2. Por ello, estimo que el administrador del complejo debió haber puesto en conocimiento de los accionantes -previo a su fijación- el aumento de las expensas; dado que, el incremento equivalía a las expensas ordinarias de cuatro períodos anuales para aplicar, entre otros ítems, a regularizar todas las deudas del complejo, de las cuales los actores no eran causantes o responsables.

5.3. Sintetizando, este encuadramiento descripto ut supra sella la suerte del pleito, permitiendo tener por acreditada -por aplicación del principio in dubio pro consumidor-, la validez de la pretensión del accionante (art. 3°, ley 24.240).

6. Conclusión

Juzgo procedente la pretensión objeto del pleito, es decir, que el administrador no se encuentra facultado para imponer a los demandantes expensas extraordinarias, sin previo conocimiento, anuencia o en su caso, ratificación por los usuarios accionantes.

VII. Si mi criterio es compartido, propongo al Acuerdo confirmar el decisorio recurrido; costas a las vencidas (art. 68 CPr.).

He concluido.

La doctora Ballerini adhirió al voto anterior.

Y Vistos: Por los fundamentos del Acuerdo que precede, se resuelve confirmar la sentencia de primera instancia, con costas de alzada a las demandadas perdidosas (art. 68, CPCCN). La Dra. María L. Gómez Alonso de Díaz Cordero no interviene por hallarse en uso de licencia (art. 109, RJN). — Matilde E. Ballerini. — Ana I. Piaggi.